抵押房屋被征收，抵押权如何实现？

发布时间：2022-08-02 15:59:24 | 阅读次数：1303次

案例分享：

2017年8月，洪某与邹某、吴某签订《个人抵押借款合同》，约定：洪某向邹某出借款项150万元，年利率为15%，借期为2017年8月2日至2019年10月15日，邹某则以上海市某房产提供抵押担保，抵押范围包括本息和实现债权的费用；吴某为借款提供连带责任保证。

合同签订后，洪某于2017年8月5日向邹某转款两笔共计60万元，于2017年8月7日又向邹某转款两笔共计90万元。2017年8月10日，邹某将上述房产抵押给洪某，双方至上海市某局办理了抵押登记，抵押的期限自抵押登记之日起至主债务履行完毕止。

2020年11月14日，邹某就抵押的房产与上海市某局、上海市某房屋征收公司签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，补偿价款为300多万元。上海市某房屋征收公司于2020年12月30日向邹某发放拆迁款项300多万元，于2021年3月12日向邹某发放百分比奖等共计70000元，抵押房屋后被拆除。

借款后截止到2022年4月25日，邹某和吴某仅支付给洪某借款利息36万元，未偿还借款本金。而后洪某多次向邹某、吴某追索借款未果，遂状诉至法院。

律师解析：

案例中，洪某认为上海市某局、上海市某房屋征收公司在明知房屋存在抵押，未告知抵押权人拆迁的情况下，将补偿款项直接发放给了邹某，致使其无法对征收补偿款实现优先受偿权，应对上述款项承担赔偿责任。

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定：以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

这就说明在办理完抵押登记后，房产证，也就是房屋的所有权还是归房主所有，抵押权人则拥有他项权证。

根据《民法典》第三百九十条规定：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

案例中征收方与邹某签订房屋征收补偿协议时，应当通知抵押权人，并将担保金额对应的补偿款支付给洪某，剩余补充款支付给邹某。

征收方未通知抵押权人，与房屋产权人签订补偿协议是否应当承担责任？

征收方实施拆迁行为前应当查明被拆迁房屋的权属及抵押情况，向抵押权人履行告知义务。虽然征收方未查明房产抵押情况，向抵押人支付房屋拆迁补偿款的行为不必然导致抵押权损害，但征收方未将房屋拆迁补偿款提存，致使抵押人直接使用房屋拆迁补偿款，抵押权人无法就房屋拆迁补偿款优先受偿的，应认定征收方对抵押权未能实现负有过错，其应在抵押人债权金额不能清偿的范围内向抵押权人承担补充赔偿责任。

根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的相关规定，若被拆迁房屋设定抵押权的，拆迁人应在被拆迁人与债权人就担保债权处理问题协商一致并达成书面协议后，将拆迁补偿款支付给被拆迁人，若被拆迁人与抵押权人未能达成一致，则应当将房屋拆迁补偿款提存。