城中村拆迁按集体土地标准给予补偿，如何合理

发布时间：2019-09-07 15:49 | 阅读次数：次

 “城中村”，顾名思义即“城市中的村子”，一般情况下城中村的土地性质多为集体土地，而今天要讲的却是名为城中村，实为国有土地上房屋的征收案例，仅供参考！

基本案情

2002年，某市施行“农转非”相关政策，目的为了加快城市化建设，诸多村子的户口直接转为非农业户口。由于老百姓失去了赖以生存的土地，为了营生，很多老百姓都是借钱将自家的房屋加盖或翻修，修整好之后用于出租。2005年，张先生取得了房屋所有权证，只不过该土地性质为“划拨”。

 

2016年之前，张先生房屋的所处地块一直相安无事，张先生通过租赁房屋维持生计。就在7月份的时候，该区政府想征收该地区的房屋，随后颁布了相应的拆迁公告，张先生看了之后发现有些不对，因为周边的商品房房屋价格差不多10000元/平米，而此次补偿的标准却只有4000元/平米。

 

根据“XX城中村改造搬迁公告”的内容，张先生只看到拆迁范围、时间、补偿政策、搬迁方式、过渡期限事项，并无其他内容。按照张先生的理解，该土地性质为国有划拨，但政策却说明是按照XX区集体土地房屋拆迁暂行管理办法的若干规定进行补偿，那么，是不是有一些问题呢？带着这些疑问，张先生找到英淇拆迁律师团，寻求帮助。

 

办案掠影

北京英淇拆迁律师宣继璇律师接待了张先生，根据张先生出具的相关材料及对拆迁的描述后，宣继璇律师表明其中的问题可能在“农转非”出了问题。04年之前，各地为了城市扩张，常利用“农转非”的形式将农村集体土地转变为国有土地，张先生的情况可能也是因此。

 

根据国家土地管理局95年颁发的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十三条规定：因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。根据99年施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条之规定，下列土地属于全民所有，即国家所有：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。

 

04年之前的农转非正是根据上述两条规定，将集体土地转变为国有土地，但04年之后，国家禁止通过“农转非”的方式将集体土地转变为国有土地，是因为此种方式规避了国家征地审批手续，也就是不通过不用征地审批手续，可随意将农村集体土地转变成国有土地。正是因此，在张先生再次拆迁时，当地政府就想通过用集体土地拆迁给予张先生相应的拆迁补偿。

 

经过宣继璇律师的讲解后，张先生明白了“农转非”与此次拆迁的来龙去脉，随后，委托北京英淇律师事务所宣继璇律师帮助争取补偿。

 

宣继璇律师接受委托后，首先将张先生提供的房产证、租户给予租金的证明等现有的证据进行梳理，并通过政府信息公开调查取证，得到的结果是“2002年的集体土地转变为国有土地同意的批复”，即同意将张先生所在的村子转变为国有土地。

 

宣继璇律师根据调查的结果，针对拆迁项目立项文件提出了行政复议，复议中指出张先生的房屋土地性质并非集体土地，而是国有土地，按照集体土地上房屋拆迁暂行管理办法及其评估办法，明显适用法律错误，且搬迁公告中记载的内容也不符和法律规定，并未告知拆迁户的权利，无疑是对权利的剥夺……

 

过了20多天，宣继璇律师收到了当地“发改委”工作人员的电话，希望对“此事”进行协商，随后，宣继璇律师与张先生及其工作人员经过2天的沟通，同意见面协商。

 

见面当日，对方直接奔入主题，即为张先生重新计算补偿，补偿标准则是按照国有土地上的房屋补偿标准进行计算，且因拆迁而导致张先生无法租赁的损失也涵盖在内，经过三个小时的协商，张先生 后同意对方开具的条件，至此，案件代理结束。

 

北京英淇律师事务所提示

多年前，“农转非”的情形较为普遍，由于政策的变化及国家禁止通过此种形式将集体土地转变为国有土地后，遗留了很多问题，而这些问题成为拆迁矛盾的诱因，所以，若您遇到此类问题时，则要咨询专业拆迁律师，根据您的案件为您解析，以免您少走弯路，获得合理的补偿。