开发商40多万卖了阁楼又被说成违法？

发布时间：2019-07-23 10:20 | 阅读次数：次

强拆后的现状

　　销售推荐顶层，买家被“阁楼”吸引

　　金侨宸公馆于2015年开盘销售期房，王先生看房之初并没有想买顶层，但销售推销时提到“买顶层赠阁楼”这件事吸引了他，“销售没告诉过我阁楼的准确面积，只说是坡顶，挑高 高处4米。”王先生 终决定购买顶层，但他对于阁楼的权属始终不放心，“我买之前就知道这部分面积不计入房本，但是交定金时，销售说会给我出一个阁楼的赠送手续，2016年3月我签订了购房合同，等到2016年六七月份我交了购房全款后，销售又跟我说赠送手续‘给不了了’，但我对阁楼的使用权会在《临时管理规约》里体现。”

　　阁楼名义上是赠送，但并非无偿。“整栋楼7层到顶，除了一楼， 贵的就是顶层，我比楼下总房款贵了40多万元，多的这部分房款，其实就是买阁楼的钱。”王先生说。

　　金侨宸公馆还有多名业主与王先生一样，在购房时被“买顶层送阁楼”的条件吸引，并为此支付了更多房款。2号楼顶层业主李女士表示，销售也曾对她做过同样的承诺，所以她也买了顶楼。17号楼顶层业主马女士表示，购房时，销售说顶楼贵就是因为赠送阁楼。9号楼顶层业主刘女士表示，因自己一开始没打算购买顶层，所以咨询过其他楼层的价格，“2-6楼每层相差100元，但我比我楼下每平米贵了三四千元。”“顶层业主都为阁楼支付了更高的价格，我多支付了20多万元。”7号楼另一名顶层业主李先生说。

　　因漏雨做拆改，突然间被强拆

　　2017年6月30日，金侨宸公馆交房，7月2日，王先生开始装修。他对阁楼的装修不仅限于内部，还对外檐也做了更改，原先的屋顶被砸掉，如果当初的拆改完成了，这处屋顶在视觉上会与楼房的整体有所不同。

　　但王先生告诉津云新闻记者，他拆改有不得已的原因——阁楼漏雨严重。“7月中下旬，阁楼雨水管先漏了，我自行修复后还是有漏雨的情况，开发商几次都没有维修好，水漏到了楼下，连我702室的屋顶也出现了明显渗水，我光吊顶就吊了3回，但始终不知道是哪漏，后来才发现是阁楼的另一面墙漏。”王先生说。

王先生购买的702室墙壁渗水严重

　　

　　王先生向开发商反映了自己的房屋情况，并决定对阁楼进行拆改，将漏雨墙面重做防水，同时，阁楼的实际格局、挑高均与买房时销售人员所承诺的不符，这是促使王先生大规模拆改的另一个重要原因。

　　8月11日，王先生收到了北辰区房管局发出的《责令改正通知书》，要求他限期恢复原状。王先生找到开发商，表示装修公司无法像建筑公司一样将屋顶完全复原，开发商客服也就王先生的客观情况向上级做了汇报，希望公司允许业主以折中的方式进行外观恢复。

　　“我还给开发商出具了恢复方案设计效果图，第一版是玻璃幕墙，被他们否了，我又改了一版， 终方案是搭钢结构，且在室内多垒了一堵墙，都是为了做支撑。我认为开发商是同意了我的方案的，因为他们还给我提供了承重墙示意图以及刷外檐的真石漆。但在我恢复房屋原状的过程中，阁楼被强拆了。”王先生说。

　　2017年9月5日，王先生接到邻居电话，让他赶快回宸公馆看看，“我到了楼下就被保安围住了，楼上正在强拆，等到强拆完上了楼，发现阁楼的小窗被撬，执法人员应该是从窗子进来的，搭好的钢结构都被锯掉，拉走了。”

　　北辰区委宣传部官方微信“微北辰”还对此次拆违工作进行了报道，称“因小区开发商和物业公司管理松懈，未对居民拆除屋顶和进货进料行为进行制止，导致楼顶违建主体建成.....履行拆除程序需要数月，期间违建早已建成入住，拆除的阻力和难度将更大。”所以按照区违法建设专项治理工作要求，进行了拆违。

 

　　王先生认为这一次的强拆行为并不合法，遂将综合执法大队的上级单位天穆镇政府告上法庭。

　　但在诉讼过程中，对方提交的一份证据，让王先生觉得自己彻底被开发商欺骗了。

　　开发商的情况说明：“阁楼”变“闷顶”

　　北辰区人民法院行政判决书显示，金侨宸公馆开发商给综合执法大队出具过一份证明，证明显示，顶层以上空间为闷顶设计，起保温隔热作用，为不可使用空间，不涉及产权归属问题。

　　王先生一直认为，他拥有阁楼的使用权，这件事是没有争议的，争议只存在于如何使用。付费获得使用权也是他认为自己可以拆改房屋的前提，但开发商的一纸证明将他的使用权彻底否定，难道多花的几十万就这么打了水漂？

　　王先生认为开发商的行为涉嫌合同欺诈，遂决定起诉开发商，与他一同起诉的还有小区内另外3户顶楼业主。

　　2017年9月27日，北辰区人民法院对该房屋买卖合同纠纷一案立案，王先生要求开发商将他为阁楼多支付的427856元购房款及银行利息退回。2018年5月9日，北辰区人民法院一审判决驳回原告诉讼请求，案件受理费7718元由原告负担。

　　法院认为，双方签订的买卖合同和附件均为真实意思表示，合法有效。合同中没有标注屋顶位置的面积，总价款中也不包括这一部分的价款。且《附件六：补充协议》第1条明确“买卖双方的权利义务责任以合同及本补充协议的约定为准，凡在签订前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供的信息，都不再作为确定双方权利义务的依据。”

　　王先生说，他根本没有仔细看过补充协议，“我曾经问销售这签的是什么，销售说签的是制式合同，而且直接翻到了需要签字的那些页，我也就签了。”但法庭认为，王先生作为完全民事行为能力人，应对自己的民事行为承担法律责任。

　　一审败诉后，王先生选择上诉。

　　2018年6月27日，天津市第一中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判，案件受理费7718元由上诉人负担。

　　10月中旬，王先生向天津市高级人民法院提起再审申请。

　　一、二审代理律师：只依据合同书的判决不够慎重

　　北京英淇律师事务所的田军律师是王先生与开发商买卖合同纠纷一、二审的代理律师，擅长房地产案件诉讼。回忆整个诉讼过程，田军认为，两审法庭对基本事实都没有调查清楚，对“合同”的理解仅局限于合同书，这并不符合法律的规定， 后的判决也不够慎重。

　　一审时，田律师曾申请法官到现场进行查看，他认为，只要去了现场，开发商“顶层为闷顶”的说法是否可信一目了然，“我代理过一起北京市顺义区的商品房纠纷，当时法官就去现场进行了走访调查。闷顶与阁楼的举架高度有明显区别，闷顶举架低，一般不上人，阁楼举架高，可以住人，业主私下与开发商、物业交流时，他们都承认是阁楼，但到了法庭上就说是闷顶，法官也没有问询什么。”

　　在国家标准《建筑设计防火规范 GB50016-2014》中对闷顶的表述为“屋盖与吊顶之间的封闭空间，一般起隔热作用，常见于坡屋顶建筑”“空间相对封闭且不上人”，但王先生楼上的“闷顶”不仅有很多窗户，且与他702室相通的开口正是开发商帮他修的，“阁楼开的第一个口不在现在的位置，收房后开发商贴了一张没盖章的告示，表示可以帮顶楼业主把口封上，在合适位置另外开口。”田律师说，“此外，买卖合同补充协议里也有‘阁楼’的字样。”

阁楼内景

盖有物业公章的装修施工证，上面也有阁楼字样

　　庭审时，王先生还提到了房价差距的问题，开发商辩称顶层贵是因为“视野好”。“王先生的房子7楼到顶，周围的房子都是8楼到顶，何来的视野好，对于这个说法，法庭没有评论。”田律师说。

　　对于《附件六：补充协议》的内容，田律师认为这些条款存在明显有失公平之处，“按照《合同法》，增加补充条款应该作出提示，这些补充条款明显是向售房者倾斜的，有些法院对于这些补充条款是不采信的，因为买卖双方看似平等，其实还是不平等，法律如果真的有所倾斜，也应该倾向被提供条款的一方。但 重要的是，法律规定的合同并不是只有书面合同一种形式，口头形式、其他形式也都是法律承认的合同形式，可是判决只依据了书面合同。”

　　田律师认为，开发商行为的本质就是偷售面积，但又以各种方式规避了风险，王先生给记者出示的《临时管理规约》中，第三十条的位置是一张后贴上去的打印内容，迎光拎起这页，能看到打印纸的底下是一道斜杠，规约中还有一些地方也画了斜杠，意为“不填”。“这张打印的规约是后贴上去的，业主们签约时没有这张纸，规约收上去再发下来就多了这么一张纸，这条增加的条款把顶层业主可以使用阁楼的前提定为全体业主同意。因为开发商明知道自己没有处分权，还要兑现承诺，所以才想出了这么个办法，如果真的是公共空间，开发商何必要多此一举。”田律师说。

 

临时管理规约中后贴上去的一条

 

迎光可以看到这条规约下面有一道“斜杠”

　　王先生等4名业主的诉讼均由田军律师代理，王先生的案子首先开庭，但很快4人中的一人就被驳回了诉讼请求。“那名业主的案子由少年法庭审理，王先生的案子还允许了证人出庭做证，那名业主的案子连证人都没允许出庭，也没有调查取证，法官的理由是‘与案件无关’，之后很快判决驳回诉讼请求。其实王先生的主审法官还是比较慎重的，但第一个判决下来后，另外3个案子的判决很快也下来了，全部败诉。在审理的过程中，法官从来没有问过阁楼和闷顶的区别，从来没有调查过事实，也没有采信证人证言，我认为这样的处理过于简单。”

　　一审败诉后，王先生选择上诉，2018年6月27日，天津市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

　　田律师告诉记者，二审的审理过程与一审差不多，法官仍然是以纸质合同为准。

　　再审已做庭前询问，律师希望查明基本事实

　　作为再审的代理律师，天津徐蓓律师事务所律师徐蓓认为，该案一审、二审中仍有事实没有查明，她希望再审至少能够查明基本事实。“依据常识，小高层的顶层价格是比其他楼层都便宜的，开发商说贵是因为视野好这个理由是难以令人信服的，之前的审理过程中，法庭应该去房管局调取一下房屋备案价格，看看备案价格与出售价格到底一不一样，如果不一样，开发商需要给出一个符合逻辑常理的解释，这个问题在两审过程中都未能说清。在房屋出售的过程中，开发商处于专业而强势的地位，这个小区里存在顶层纠纷的不只我的当事人这一家，一楼的小院也存在类似的问题，我认为开发商出售时的行为存在严重问题。”徐蓓律师说。

　　另一方面，徐律师认为，从《物权法》的角度来说，依据房屋现状，王先生房子楼上的这片面积应为王先生的专有部位，“毕竟想要到达王先生的楼上，从王先生的家进入，是唯一的途径。”

　　当初与王先生一同诉讼的4名业主中，只有王先生一人上诉了，官司一路败诉，但王先生坚持不放弃。

　　王先生告诉记者，开发商曾开出优厚的条件，想与他和解，但被他拒绝了。他这么做，只是想维护自己的权利和法律的公正。（津云新闻记者 顾明君）

 

 

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